7 životních hacků, které ochrání vaši hypotéku před přeplatky
Různé / / August 25, 2021
1. Vyberte si optimální dobu půjčky
Doba hypotečního úvěru přímo ovlivňuje výši přeplatků: s jeho zvýšením se zvyšuje i částka, kterou je třeba bance zaplatit za použití peněz. To vede k myšlence uzavřít hypotéku na kratší dobu. Je ale důležité správně posoudit svoji platební schopnost. Pokud hypotéku nesplácíte, částka dluhu se díky sankcím zvýší. A v některých případech může banka smlouvu o půjčce vypovědět. Banky ale obvykle od prvního dne prodlení prodiskutují situaci s klientem. V nejhorším případě vás čeká soudní spor s bankou a prodej bytu na splacení dluhu.
Abychom se nedostali do obtížné situace, je lepší vzít si hypotéku na období s marží. Termín by měl být vypočítán na základě porozumění pohodlné finanční zátěži, aby prostředky zůstaly pro běžný život a případnou vyšší moc. Měsíční platby by vás neměly nutit šetřit na základních potřebách: jídlo, oblečení, rekreace. Vždy budete mít možnost splatit hypotéku s předstihem a zároveň snížit výši přeplatků.
2. Zvyšte svou první splátku
Čím větší částku vložíte v počáteční fázi, tím nižší bude výše dluhu a přeplatků. Přeplatek si můžete předem vypočítat pomocí speciálního vzorce nebo na hypotéku kalkulačka.
Předpokládejme, že plánujete koupit byt za 10 milionů rublů. Chcete získat hypotéku na 20 let a jste připraveni provést počáteční platbu ve výši 1 milionu rublů. Při sazbě 10% ročně bude přeplatek z půjčky vyšší než 11,8 milionu rublů. Pokud zvýšíte počáteční platbu na 3 miliony rublů, pak bude přeplatek menší - 9,2 milionu rublů. Jedná se o předběžný výpočet, přesné podmínky hypotéky vám poskytnou v bance.
Banka považuje počáteční platbu spolu se zaměstnáním, úrovní a stabilitou příjmu za potvrzení platební schopnosti klienta. V tomto případě první splátka nepůjde do banky, ale je převedena na prodávajícího a tvoří spolu s půjčkou celkovou hodnotu nemovitosti. Některé banky nabízejí vzít hypotéku bez akontace, ale úroková sazba za to úvěr může být vyšší nebo banka bude požadovat zástavu nemovitosti, kterou již máte vlastnictví.
Michail Seroshtan
Vedoucí oddělení hypotečních úvěrů - viceprezident VTB.
Podle naší databáze činí průměrná záloha více než 30% hodnoty nemovitosti. Úvěry však vydáváme s počáteční platbou 10% nebo i méně, pokud klientky využívají fondy mateřského kapitálu, které tvoří minimálně 10% nákladů na bydlení. Výše zálohy by měla být taková, aby výše půjčky a měsíční platby byly pro dlužníka pohodlné.
3. Podívejte se na hypoteční programy
Snížení přeplatku na půjčce je možné pomocí pobídek a dotací. Mateřský kapitál můžete například použít k vytvoření počáteční platby nebo splacení půjčky. Letos můžete získatMateřský (rodinný) kapitál 483 tisíc rublů za narození nebo adopci prvního dítěte a 639 tisíc za druhé nebo další.
Existují preferenční programy pro armádu, pro rodiny s dětmi i pro ty, kteří si chtějí koupit bydlení na venkově nebo na Dálném východě. Prodloužení do 1. července 2022Jak získat hypotéku se státní podporou ve výši 7%? preferenční hypotéka: půjčku lze poskytnout se sazbou až 7% ročně. Maximální výše půjčky pro všechny regiony je nyní 3 miliony rublů.
Hypotéku můžete získat na hotové nebo rozestavěné bydlení. Nákup bytu ve fázi jámy je levnější, než když byl dům již uveden do provozu. Je pravda, že do něj nebudete moci vstoupit hned a možná budete muset současně uhasit hypotéku a zaplatit nájem bytu. Dopředu si spočítejte, zda je tato možnost zisková.
Michail Seroshtan
Dlužníci si vybírají bydlení na primárním i sekundárním realitním trhu, každá z těchto možností má své výhody. Nákup nových budov je nyní podporován státními programy s preferenčními sazbami, ale zároveň je nutné dodržovat podmínky takového programu. Mohou existovat také speciální nabídky developera na nákup nemovitosti. Při nákupu vedlejší nemovitosti můžete využít slev, které má banka kromě základní sazby, a tím také získat výhodnou nabídku. Navíc je to možnost pro ty, kteří nechtějí čekat, až bude dům dokončen, ale plánují se rychle přestěhovat do nového domova a začít si tam stavět hnízdo.
Pokud jste si již vzali hypoteční úvěr, můžete jej refinancovat za výhodnějších podmínek. Například v VTB žádají o refinancování v rámci aktualizovaného programu rodinné hypotéky se sazbou 5%. Dříve se programu mohly účastnit pouze rodiny se dvěma a více dětmi. Nyní se to týká rodin, kterým se v letech 2018–2022 narodilo první a další dítě nebo mají nezletilé dítě se zdravotním postižením. Na jedné návštěvě můžete požádat o refinancování na VTB - už se nemusíte registrovat a jít do MFC a poskytnout hromadu dokumentů. O refinancování můžete požádat na webových stránkách banky. Stačí vyplnit formulář žádosti a ukázat informace o minulé půjčce.
Další informace4. Vyberte si pohodlný platební systém
Hypotéku můžete splatit diferencovanými nebo anuitními splátkami. S diferencovaným systémem se velikost plateb postupně snižuje. Nejvyšší finanční zátěž padá na první roky hypoték. S anuitou zůstávají platby beze změny po celou dobu trvání půjčky, ale konečný přeplatek z půjčky bude vyšší.
Měsíční platby si můžete předem vypočítat do kalkulačka. Předpokládejme, že plánujete vzít si hypotéku na 7 milionů rublů na dobu 20 let na 10% ročně. S anuitou budete muset zaplatit 16,2 milionu rublů, to znamená, že přeplatek úroků dosáhne 9,2 milionu rublů. V tomto případě bude měsíční platba fixována po celou dobu hypotéky - 67,5 tisíc rublů.
Při diferencovaném systému bude nutné zaplatit 14 milionů rublů, přeplatek bude 7 milionů rublů. Ale první platby z půjčky dosáhnou 88 tisíc rublů.
Banky častěji využívají anuity. Diferencovaný platební systém je vhodný pro ty, kteří se dobře vyznají ve financích a mohou platit v prvních letech hypotéky maximální příspěvky na pozadí výdajů na opravy, nákup nábytku, nájemní bydlení (pokud je byt koupen v budově ve výstavbě). Dlužník musí také vzít v úvahu, že velikost měsíčních plateb v diferencovaném systému se bude neustále měnit, takže plánování rodinného rozpočtu bude obtížnější.
5. Proveďte platby před plánovaným termínem
Existuje několik možností, jak splatit hypotéku předem.
- Snižte výpůjční lhůtu. Pomáhá zvýšit část pravidelné platby, která je zaměřena na splacení jistiny, a snížit podíl na úrokech.
- Snižte měsíční platbu. Doba půjčky zůstává stejná a zůstatek jistiny je rozložen na toto období. Většinu měsíčních plateb tvoří naběhlý úrok a menší část představuje hlavní dluh.
- Použijte kombinovanou možnost. S jeho pomocí můžete zkrátit jak dobu splatnosti hypotéky, tak i výši platby.
Výhodnější je zkrátit výpůjční lhůtu, protože nakonec na úrokech přeplatíte méně. Snížení pravidelné platby je ale bezpečnější: pokud náhle klesne příjem, bude pro vás jednodušší zaplatit bance. Nejlepší volbou pro mnohé bude kombinované schéma. Můžete například zaplatit určitou částku před plánovaným termínem, čímž se sníží měsíční splátka, ale poté budete i nadále platit hypotéku ve stejné výši jako dříve. Tím se zkrátí jak povinná platba, tak doba splácení půjčky.
Michail Seroshtan
Když se taková příležitost naskytne, je nutné hypotéku splatit předem - neexistují žádná omezení. Hlavní věcí je pohodlí a racionální výpočet vašich schopností. To platí také pro výběr parametrů, které chcete snížit.
6. Refinancujte hypotéku
Refinancování je registrace nové půjčky na splacení té staré. Díky němu můžete získat nejlepší úrok a tím snížit velikost měsíční splátky. Pokud je rozdíl v sazbách alespoň 1%, hra stojí za to. Někdy, abyste si mohli otevřít novou půjčku a splatit starou, musíte zaplatit pojistné, notářské služby atd. Po všech výpočtech se může ukázat, že je výhodnější neuzavřít novou smlouvu.
V některých bankách je například dočasná přirážka k úrokové sazbě refinancování - po dobu přeregistrace zástavy ve prospěch nového věřitele. Tento proces může trvat 2–3 měsíce, během nichž vám bude naúčtována zvýšená platba.
Michail Seroshtan
Hypotéku lze refinancovat vícekrát. Banky takové dlužníky hodnotí na principu „nic osobního“: procházejí standardními postupy schválení v souladu s požadavky banky, bez ohledu na zkušenosti refinancování.
Někteří lidé neriskují s tím, že si vezmou hypotéku, protože se bojí, že nebudou schopni půjčku splatit včas. Dobrá banka si však vždy najde způsob, jak se s dlužníkem setkat na půli cesty. PROTI VTB při refinancování hypotéky můžete využít možnost „Odložená splátka“ a nezaplatit půjčku tři měsíce bez navýšení výše dluhu. Banka navíc nemá po dobu papírování zvýšenou sazbu refinancování.
Platit pro VTB je také možné refinancovat hypotéku v jiné bance. V tomto případě bude sazba 8,2% ročně.
Odešlete svou žádost7. Získejte odpočet majetku
Při nákupu nemovitosti můžete v důsledku odpočtu majetku vrátit až 13% hodnoty. Každá osoba může jednorázově požádat o odpočet daně a podléhá omezení. Maximální částka pro výpočet daňového odpočtu na stavbu nebo nákup nemovitosti je 2 miliony rublů, i když ta vaše měla větší hodnotu. To znamená, že můžete vrátit 260 tisíc rublů. Pokud jste si koupili byt za méně než 2 miliony rublů, pak lze nevyužitý zůstatek převést na jiný objekt.
Můžete také požádat o odpočet daně z úroků zaplacených na hypotéce. Zde je limit vyšší - 3 miliony rublů. Odpočet bude 390 tisíc rublů. V tomto případě nelze nepoužitý zůstatek převést na jiný objekt.
Celkem při nákupu nemovitosti na hypotéku můžete vrátit až 650 tisíc rublů. Daňový odpočet lze vystavit za podmínky, že pobíráte bílý plat a platíte daň z příjmu ve výši 13%. Srážky nesmí překročit částku zaplacené daně z příjmu. Pokud jste například do rozpočtu přidali 100 tisíc rublů za rok, odpočet nemůže být vyšší než tato částka. Zůstatek však lze přenést do příštího roku.
V některých případech není možné vydat srážku z majetku: například pokud byl byt koupen na úkor mateřského kapitálu nebo rozpočtových prostředků.