Jak vytvořit HOA u vás doma
Různé / / April 06, 2023
Podrobné pokyny pro vlastníky, kteří chtějí samostatně spravovat bytový dům.
Co je HOA a proč je potřeba
Sdružení majitelů domů (HOA) je nezisková organizace, která vytvořené na dobu neurčitou spravovat bytový dům, má bankovní účet a plombu.
HOA odpovědi na jeho údržbu, provoz, opravy, jakož i na poskytování veřejných služeb jeho obyvatelům. Těmito otázkami se zabývá představenstvo a předseda partnerství.
Nejdůležitější otázky jsou vyřešeny za účasti všech obyvatel. Na valných hromadách probírají například výši povinných plateb, získání úvěru, roční plán oprav majetku a podobně. Rozhodnutí se považuje za přijaté, pokud hlasoval alespoň dvě třetiny členů partnerství.
Po registraci HOA se majitelům otevírají nové příležitosti: můžete si například pronajmout sklepy a získané peníze investovat do instalace CCTV kamer, energeticky účinných technologií a ne pouze. Nebo si vezměte půjčku na generální opravu, abyste nečekali, až se požadovaná částka nashromáždí na účtu HOA.
V domě může být organizováno pouze jedno partnerství. Zároveň může do partnerství vstoupit několik domů.
Jak se liší HOA od trestního zákoníku a co si vybrat
Další, populárnější formou správy bytového domu je zapojení správcovské společnosti (MC). Takže v Moskevské oblasti nyní 88% bydlení setkat soukromé nebo obecní organizace, pro 12% - HOA.
Spojené království je zvláště důležité pro nové domy, kde obyvatelé ještě neměli čas se navzájem poznat. Postupem času, když se společenství začne tvořit, majitelé, pokud si to přejí, změní trestní zákoník na HOA. Partnerství však může pronájem správcovská společnost jako dodavatel.
Na rozdíl od HOA je Spojené království komerční organizací.
Její činnost je licencována a je stanoven rozsah práce dohoda po dobu až pěti let. Správcovská společnost buď samostatně obsluhuje dům, nebo přitahuje další společnosti. A také poskytuje vlastníkům bytů (nebo HOA, pokud je smlouva uzavřena s partnerstvím) zprávy o provedené práci.
Obě formy řízení mají své výhody i nevýhody. Výhodou HOA je, že všichni účastníci mají osobní zájem na efektivní správě domu a mohou si vybrat dodavatele bez přemýšlení o zisku.
Je také snadné kontrolovat utrácení prostředků partnerství: má jeden běžný účet pro dům. V důsledku toho může každý vlastník, pokud si to přeje, kontrolovat finanční transakce. Správcovská společnost naopak může mít účet pro více domů najednou, které spravuje.
HOA zároveň vyžaduje od obyvatel vysokou úroveň sebeorganizace. Partnerství přebírá odpovědnost za všechny inženýrské systémy a jejich zástupce nezávisle komunikovat s dodavateli, řešit s nimi spory a také řešit konflikty mezi nimi vlastníků. Ne vždy jsou v domě lidé, kteří se s těmito problémy mohou kvalifikovaně vypořádat.
Spojené království je přitom organizací, která se managementu zpravidla profesionálně věnuje. Její zástupci již většinou mají zkušenosti a kontakty na správné dodavatele. Stará se o veškerou komunikaci s nimi. Pokud správcovská společnost není dostatečně kvalifikovaná, může být změna.
V této tabulce jsme shromáždili hlavní výhody a nevýhody HOA a UK:
HOA | Spojené království | |
klady |
|
|
Mínusy |
|
|
Obecně je dnes správa HOA jednodušší než před několika lety. Za tuto dobu se na trhu objevily služby, které mohou outsourcovat mnoho funkcí, jako je účetnictví, organizace kontaktního centra, pohotovostní služba.
Předseda HOA tak nebude muset samostatně reagovat na žádosti obyvatel, pokud jim praskla trubka. Na dálku lze konat i schůze vlastníků s hlasováním.
Nejlepší možností může být schéma, ve kterém HOA najme správcovskou společnost jako dodavatele. Tím se spojí výhody obou forem ovládání domácnosti. Správcovská společnost se zároveň stává „službou“ a nebude „nad“ vlastníky, ale v rovnocenném horizontálním partnerství s HOA.
Jak vytvořit HOA
Pokud jste iniciátorem, je důležité komunikovat s obyvateli, pochopit, zda chtějí změny, mluvit o rysech práce HOA. Domy obvykle již mají obecné chaty v WhatsApp nebo Telegram - v nich můžete posoudit náladu svých sousedů, najít ty, kteří podpoří váš nápad.
Spočítejte si náklady na provoz domu
Pokud uvidíte kladnou odezvu, můžete přistoupit k výpočtu výdajů. Je nutné pochopit, jaké inženýrské systémy jsou v domě, jaké mistry jsou potřeba k jejich údržbě, kolik jejich služby stojí, co je potřeba opravit Nyní.
Budete potřebovat výtah, pohotovostní a dispečerské služby, účetnictví, domovníky, instalatéry, elektrikáře, inženýry. Ti samí specialisté zkontrolují dům, než jej MC předá vaší HOA.
Jak již bylo zmíněno výše, dnes lze většinu služeb outsourcovat.
Je to jednodušší a levnější, protože nemusíte utrácet peníze za udržení lidí ve státě a organizovat proces sami. Navíc je takto snazší napojit brigádníky – například když je v zimě hodně sněhu a je potřeba více domovníků. Na trhu existují služby, které se o všechny tyto záležitosti postarají, např. Gorserv.
Kromě toho může HOA propojit mobilní aplikaci rezidenta a zjednodušit komunikaci s vlastníky. V něm můžete přijímat žádosti, provádět průzkumy veřejného mínění, podávat reklamy a přijímat data z přepážek. Ta mimo jiné umožní upustit od papírových kopií účtenek – majitelé bytů budou moci platit účty online. V průměru stojí takový program 3–10 rublů na byt měsíčně.
Nakonec můžete do svých výpočtů zahrnout náklady na pojistná smlouva odpovědnost vlastníků domů za škody způsobené na majetku třetích osob. To znamená, že pokud někdo z obyvatel zatopí cizí byt nebo někomu zahoří elektrické rozvody, náklady na opravu budou hrazeny z pojištění.
Vytvořte iniciativní skupinu
Pomůže to přilákat co nejvíce majitelů k vytvoření HOA. Požadavky na počet osob v ní a povinnosti jejích členů zákon neupřesňuje.
Obvykle skupina pomáhá s organizací schůze, informuje vlastníky o jejím konání a vybírá kandidáty na odpovědné osoby. Jeho členové se také mohou procházet po bytech a mluvit o výhodách HOA pro obyvatele. Takové pomocníky najdete v již zmíněných chatech doma.
Připravte návrh charty HOA
Charta partnerství je hlavním zakládajícím dokumentem, který upravuje činnost organizace. Přijímá se bezprostředně po rozhodnutí o vytvoření HOA na valné hromadě vlastníků. Je lepší si předem připravit návrhovou verzi. Vzor takového dokumentu najdete na internetu.
Stanovy společnosti musí obsahovat: informace:
- Umístění HOA. Dost naznačit vypořádání (podle článku 54 občanského zákoníku Ruské federace).
- Předmět a účel jeho činnosti.
- Postup při vzniku a zániku členství v HOA.
- Složení a působnost řídících orgánů partnerství, kontrolní komise, postup při jejich rozhodování.
- Další informace, které nejsou v rozporu se zákonem. Například způsob, jak informovat obyvatele o valných hromadách a výsledcích práce HOA. Můžete také určit, že předsedu volí vlastníci na valné hromadě nebo pouze členové představenstva ze svého složení.
Důležitý bod: v chartě je nutné používat nejen název HOA, ale také TSN - partnerství vlastníků nemovitostí. Tento termín není z bytového zákoníku, ale z Občanský zákoník Ruské federace, a právě na něj se řídí daňová inspekce.
TSN je relativně mladá organizační a právní forma správy nemovitostí, která zastřešuje nejen bytové domy, ale zejména zahrádkářské svazy.
Zde je varianta znění zakládací listiny: „Partnerství je nezisková společnost organizace založená formou společenství vlastníků nemovitostí, formou společenství majitelé domů."
Uspořádat schůzi vlastníků
Konečné rozhodnutí o vytvoření obyvatel HOA akceptovat na valné hromadě. Iniciátor o tom musí majitele informovat 10 dní před akcí. Každý musí poslat objednaný dopis nebo výpověď předejte osobně pod podpisem. Kromě toho stojí za to zveřejňovat oznámení v domě a psát o schůzce několikrát v obecném chatu WhatsApp nebo Telegram.
V zákoně to není uvedeno, ale pomůže to v budoucnu vyhnout se nárokům obyvatel.
Na první valné hromadě je nejprve zvolen tajemník, který bude protokolna konci akce. Poté probírají, proč je partnerství potřeba, jak bude zařízena správa domu a jak se změní tarify. Na stejném zasedání je obvykle přijata charta HOA. Dále budete potřebovat sčítací komisi, která bude sčítat hlasy. Přísné požadavky na to Ne.
Uspořádat schůzku Umět v prezenční, kombinované i kombinované formě. Obyvatelé domu každopádně budou muset hlasovat písemně vyplněním hlasovacích lístků. V nich majitelé uvádějí své celé jméno, údaje o pasu, adresu, číslo pokoje, jeho oblast, podíl ve vlastnickém právu rozhodnutí o každé otázce („pro“, „proti“, „zdržel se“), uvést datum, podpis a opis.
- V osobní podobě se majitelé shromažďují na jednom místě, aby diskutovali o aktuálních problémech a hlasovali.
- V případě nepřítomnosti zasílají obyvatelé vyplněné hlasovací lístky nebo je odkazují na konkrétní datum na adresu uvedenou v oznámení.
- Forma na částečný úvazek poskytuje možnost osobní diskuse o programu a rozhodování o klíčových otázkách a hlasování v nepřítomnosti.
Schůzku můžete uspořádat i online – s pomocí speciálních služeb. Například, GIS bydlení a komunální služby. Chcete-li do něj pozvat všechny obyvatele domu, budete potřebovat registr vlastníků. Můžete o něj požádat ve Velké Británii. Pokud společnost odmítne poskytnout informace, můžete se obrátit na soud - je však jednodušší objednat si registr u služeb, jako je Register.net.
Je důležité, aby protokol po jednání podepsali všichni obyvatelé, kteří se vyslovili pro vytvoření HOA, - ne méně 50 % z celkového počtu hlasů vlastníků prostor + 1 hlas.
Vyberte si představenstvo a předsedu
Obvykle ihned po rozhodnutí o vytvoření HOA na téže valné hromadě vlastníci většinou volí představenstvo a předsedu. Členové představenstva se také mohou sami rozhodnout, kdo přijme vedoucí pozici, pokud je to uvedeno v zakládací listině.
Předseda bude rozhodovat o řízení a může se stát součástí sčítací komise spolu se tajemníkem, rada mu bude pomáhat při plnění hlavních úkolů. Funkční období předsedy závisí na rozhodnutí vlastníků.
Pokud nebudou členové HOA spokojeni s odpovědnými osobami, mohou je na nové valné hromadě změnit.
Je lepší zvolit lichý počet osob na tabuli – 5 nebo 7 osob. Pokud je dům malý, stačí tři. V tomto případě nenastane situace, kdy se hlasy členů rady dělí rovným dílem – například při volbě předsedy.
Z rozhodnutí obyvatel může být členům představenstva vyplácena odměna za jejich práci, ale v praxi je to důležitější pro předsedu - nejvíce času tráví řízením. Výše odměny určit vlastníků na valné hromadě členů HOA. Představenstvo i předseda přitom mohou pracovat zdarma – žádná legislativní omezení zde nejsou.
HOA je také potřeba Vybrat kontrolní komise z řad jejích členů. Tito lidé alespoň jednou ročně kontrolují finanční činnost partnerství a poskytují obyvatelům stanovisko k výsledkům kontroly. V případě dotazů k dokumentaci je toto téma nastoleno na valné hromadě.
Zaregistrujte HOA u finančního úřadu
HOA registrovaný jako právnická osoba v místě domu. Dokumenty můžete také předkládat prostřednictvím „Gosuslugi“. Budete muset připojit žádost P11001, cestovní pas, kopii zakládací listiny, zápis z jednání.
Pokud dokumenty předáte osobně, budete muset zaplatit poplatek ve výši 4 000 rublů. Při elektronickém podání, nezaplaceno.
Při registraci partnerství v aplikaci je důležité použít název TSN - jak je uvedeno výše, je převzato z občanského zákoníku Ruské federace. Pokud se pokusíte zaregistrovat HOA, finanční úřad vás s největší pravděpodobností odmítne, protože takovou organizační a právní formu současná legislativa nestanoví.
Bohužel nyní jsou normy občanského práva v rozporu s bytovým právem - bytový zákoník Ruské federace označuje typ organizace (HOA), jejíž forma není stanovena občanským zákoníkem Ruské federace.
Podepište smlouvy s vlastníky
Majitelé, kteří hlasovali pro vytvoření partnerství, píší, aby se stali členy HOA prohlášení o zápisu v jakékoli podobě.
S největší pravděpodobností ne všichni obyvatelé se budou chtít stát součástí partnerství. Se zbytkem však bude také nutné uzavřít samostatné dohody, protože v zákoníku bydlení Ruské federace řeklže platí poplatek za údržbu obydlí a veřejné služby v souladu s těmito dokumenty.
Pro takovou dohodu neexistuje žádná přísná forma, hlavní věcí je, že v dokumentu jsou uvedeny povinnosti HOA spravovat dům a vlastníka za včasnou platbu. V příloze smlouvy je zpravidla uvedena výše úhrady za údržbu domu. Můžete přidat podmínky pro jeho indexování. Postup při uzavírání dohody regulované občanský zákoník.
Majitel bude mít 30 dní na to, aby dokument podepsal nebo jmenoval body, které mu nevyhovovaly. Rezident může smlouvu odmítnout, ale stále musí platit za služby - se zaměřením na částky z přílohy smlouvy a tarify za zdroje. Ty zřizuje krajská energetická komise.
Přečtěte si také🧐
- 5 způsobů, jak zlepšit vztahy se sousedy
- Jak zrekonstruovat byt a nic nerozbít
- Výhody a nevýhody velkoprostorového bydlení