Ředitel obchodního centra - bezplatný kurz z Ruské školy managementu, školení, datum: 7. prosince 2023.
Různé / / December 10, 2023
Odborník v oblasti správy komerčních nemovitostí, má zkušenosti s realizací velkých projektů a pravidelně vystupuje na oborových akcích.
Zkušenosti na realitním trhu více než 20 let. Zakladatel agentury marketingové komunikace na realitním trhu Promotion Realty.
Vývoj koncepce a praxe prodeje objektů komerčních nemovitostí
• Multifunkční komplexy (MC), definice, principy vzniku.
• Koncepce a klasifikace IFC, příklady realizovaných projektů.
• Výhody/nevýhody výstavby a realizace polyfunkčního komplexu.
• Vytvoření jedinečného nápadu na multifunkční komplex, hledání optimální kombinace funkcí, synergický efekt.
• Architektonický koncept, základní technické specifikace kancelářských, maloobchodních a hotelových funkcí, vlastnosti kombinace v rámci víceúčelového komplexu.
• Specifika naplnění víceúčelového komplexu (vlastnosti přilákání nájemců a/nebo prodejních prostor).
• Současné trendy ve vytváření víceúčelových komplexů a příklady úspěšných zařízení.
• Kancelářských center (OC).
• Průzkum trhu. Analýza konkurenčního prostředí. Současná situace na trhu a budoucí trendy.
• Vytvoření jedinečné myšlenky. Odtržení od konkurentů. Parametry „ideálního“ OC.
• Specifika architektonického řešení, stanovení „koeficientu ztráty prostoru v budově“, optimální plánovací řešení (příklady).
• Systemizace typů kancelářských center (technické specifikace) - aktuální klasifikace kancelářských center z Cechu manažerů a developerů.
• Tvorba základní sazby nájemného.
• Psaní konceptu pro propagaci objektu. Hledejte vyvážené portfolio nájemců.
• Zásady zaplňování kancelářských prostor, efektivní interakce s nájemníky, hlavní chyby vlastníků.
• Metody hledání nájemců na současném trhu.
• Dokumentační podpora procesů - titulní dokumenty, typy nájemních smluv, předběžná smlouva (úplné znění smlouvy o pronájmu kanceláře, dlouhodobé a krátkodobé).
• Metodika stanovení výše nájemného.
• Služby pro nájemce a návštěvníky kancelářských prostor: povinná a doplňková, současná praxe.
• Obchodní centra (TC).
• Parametry „ideálního“ nákupního centra.
• Vývoj koncepce obchodního centra, stanovení formátu obchodního centra, odlišení od konkurence (pořadí kroků při rozhodování o formátu, ploše a parametrech budoucího obchodního centra, stanovení příp složení nájemníků).
• Předprodejní příprava, předprodej, technické specifikace klíčových nájemců (pravidla pro „předzprostředkování“ - sběr a analýza odpovědí nájemců na možnost vstupu do projektu).
• Vytvoření technologické koncepce. Specifika architektonického řešení (specifikace pro návrh na základě technologické koncepce, technické specifikace hlavních „kotevních“ nájemců).
• Tvorba sazeb nájemného. Příprava obchodního plánu. Stanovení sazeb nájemného v nákupním centru; procento z obratu nájemce; práce s kotevními nájemci (současná praxe sjednávání obchodních podmínek s „kotvami“).
• Budování efektivních vztahů s klíčovými nájemci.
• Příprava obchodního plánu (analýza příjmů z pronájmu při výstavbě nebo rekonstrukci obchodního centra).
• Dokumentační podpora procesů, titulní dokumenty, typy nájemních smluv, předběžná dohoda. Smlouva zohledňující procento z obratu (úplné znění předběžných a hlavních nájemních smluv, zohledňující procento z obratu nájemce).
• Povinné a doplňkové (související) funkce. Nákupy a aktivní odpočinek. Questy, trampolínová centra, kulinářské školy, muzea, výstavy, zoologické zahrady. Obchodní centrum jako sociální platforma (příklady nových úspěšných obchodních center).
• Zajištění maximální obsazenosti nájemních prostor. Základní pravidla pro efektivní vyhledávání, výběr a umísťování nájemců (počáteční přitahování nájemců, organizace vystavení nemovitosti a poskytování informací, povinnosti manažerů pronájmů).
• Nákupní centra – typy, třídy, výhody, trendy. Příklady úspěšných ruských zkušeností.
• Postuláty procesu vyjednávání s nájemci. Zdůvodnění ceny.
Systematická organizace, umístění a propagace komerčních nemovitostí
• Pozadí. Vznik formátu „nákupního centra“. Moderní multifunkční komplexy: nákupní a zábavní, maloobchodní a kancelářské komplexy.
• Formování koncepce produktové řady nákupního a zábavního centra. Typy a typy nákupních a zábavních center. Další satelitní funkce zajišťující obsazenost prostoru. Příklady úspěšných řešení.
• Zónování obchodních center: vjezdy a výjezdy, parkování, „horké“ a „mrtvé“ zóny v obchodních centrech. Optimální vyváženost užívané a technické oblasti. Techniky pro oživení „mrtvých“ zón.
• Zajištění plného nákupního a zábavního komplexu.
• Zakotvení nájemců v obchodním centru. Směr spotřebitelských toků. Oblasti koncentrace potenciálních kupců. Organizace navigačního a informačního systému v obchodním centru.
• Práce se zákazníky: identifikace cílové skupiny, portrét kupujícího, struktura poptávky. Služby pro návštěvníky: základní (povinné) a doplňkové. Organizace food courtů a výdejen občerstvení. Zábavní prostory v nákupním centru.
• Změny spotřebitelské poptávky – jak se mění vzorce spotřeby.
• Práce s konkurencí: analýza konkurence, konkurenční výhody, způsoby získávání zákazníků. Aktivity zaměřené na propagaci (otevření, propagace a „přechod“ od konkurence).
• Potřeba překoncepce nebo dostatečných marketingových nástrojů.
• Marketingové nástroje pro zvýšení prodeje.
• Event management pro marketingové účely.
• Marketingové funkce správcovské společnosti.
• Tvorba a rozvoj značky.
Nájemní vztahy
• Krize na realitním trhu. Vyšší moc a vládní podpůrná opatření pro nájemníky.
• Jednání s nájemníky během krize.
• Jak se připravit na jednání s nájemníky.
• Co potřebujete vědět o protistraně před zahájením jednání. Plán B.
• Základní vyjednávací strategie. Způsoby domluvy s nájemcem.
• Psychologie vyjednávání. Hlavní kanály vlivu na protistranu.
• Řízení atmosféry jednání.
• Neférová jednání. Porušení rovnováhy zájmů stran.
• Opatření nájemce ke snížení nájemného a protiopatření pronajímatele.
• Strategie pro interakci s nájemníky během krize.
• Dílna. Snížení nájemného výměnou za prodloužení smlouvy: stanovení výše slevy.
• Podmínky nájemní smlouvy, které se stávají zvláště relevantními v době krize.
Obchodní model manažerské společnosti v komerčních nemovitostech
• Stav trhu s nemovitostmi.
• Úvod.
• Analýza trhu komerčních nemovitostí.
• Typy komerčních nemovitostí, jejich charakteristické rysy: maloobchodní nemovitosti, kancelářské nemovitosti, skladové nemovitosti.
• Multifunkční komplexy.
• Realitní komplex jako objekt správy.
• Obchodní procesy správcovské společnosti.
• Hlavní činnosti správcovské společnosti.
• Podrobné obchodní procesy – pro samostudium.
• Rozvoj organizační a funkční struktury správcovské společnosti.
• Výběr modelu řízení pro správcovskou společnost.
• Typy organizačních struktur, klady a zápory.
• Interakce služeb.
• Řešení problému „duplikace“ funkcí.
• Delegování pravomocí.
• Případ: vývoj organizační a funkční struktury správcovské společnosti pro daný objekt.
• Hlavní divize správcovské společnosti. Složení, úkoly, předpisy.
• Klíčové divize pro provoz a údržbu zařízení.
• Technický provoz - správa zařízení.
• Úklidová služba.
• Non-core Divisions.
• Správní oddělení. Centrální recepce.
• Stavební kontrolní služba.
• Bezpečnostní a bezpečnostní služba.
• Tok návštěvníků, mechanismy pro jejich řízení - pro samostatné studium.
• Případ: oddělení toků návštěvníků v konkrétním multifunkčním komplexu a algoritmus pro řízení těchto toků.
• Obchodní management - správa nemovitostí, prodejní plány, prodejní strategie.
• Případ: analýza situace mezi pronajímatelem a nájemcem-dlužníkem v době krize.
• Moderní inženýrská zařízení budov.
• Jaké „maličkosti“ se mohou stát hlavní výhodou.
• Správa spotřebovaných energetických zdrojů. Komplexní dispečink.
• Vlastnosti správy multifunkčních komplexů.
• Druhy smluv o správě nemovitosti: smlouvy o komplexní správě nemovitosti s vlastníkem, smlouva o údržba a údržba zařízení s nájemcem (majitelem), dohoda o úhradě energií, dohoda pronajmout si.
• Případ: vyberte typ smlouvy na správu daného objektu.
Plánování, kontrola a zpětná vazba
• Plánování. Složky a fáze plánovacího procesu. Plánovací techniky (nástroje): „Rozvrh“. „Ganttův diagram“ nebo „páskový diagram“. 4 otázky „Zadání práce“. "Situační (scénářské) plánování." Posouzení a plánování požadovaných zdrojů. Vizualizace plánů a rozdělení práce ve skupinách. Problémy a omezení v plánování.
• Kontrola. Monitorování a kontrola jsou hlavními nástroji k dosažení cílů. Vliv lidského faktoru. Výhody manažerské kontroly. Kontrolní nástroje: „Management Control Circuit“, „5 Key Control Issues“. Zdroje pro stanovení norem. Způsoby řízení. Možnosti nápravných opatření. Vizualizace výsledků.
• Zpětná vazba (Feedback). Cíle zpětné vazby. Charakteristika kvalitního OS. Pozitivní a negativní zpětná vazba (jak pochválit nebo pokárat podřízené).