Jak se nestát obětí podvodníků a nepřijít o byt

Knihu Ernesta Aslanyana „Vím o tobě všechno“ vydalo nakladatelství Bombora. Detektiv v něm na základě vlastních zkušeností a dlouholeté praxe sdílí metody ochrany života a informací. Uveřejňujeme úryvek z páté kapitoly o tom, jak nenaletět háku podvodníků při nákupu nebo prodeji nemovitosti.

Černé realitní kanceláře

Probudilo mě chrastění v klíčové dírce. Někdo se pokusil vylomit dveře. Chystal jsem se zavolat policii a zároveň jsem hledal po ruce něco, čím bych se bránil. Na prahu se ale objevila asi padesátiletá žena. Obchodně otevřela klíčem dveře a začala si zouvat boty. Vyšel jsem na chodbu - moje oči byly asi pět rublů překvapením. „Vy jste Alexander? ptá se. - Velmi hezké. Jmenuji se Elena Pavlovna, teď budu bydlet tady. Byl jsem úplně bezradný: „V jakém smyslu? - Tím nejpřímějším způsobem. Mám také dokument,“ a ukázala mi papír o sdíleném vlastnictví. V tuto chvíli mi to, co se děje, začalo připomínat nějaký hloupý film. Přečetl jsem toto psaní. Pak znovu. A dál. Všechno bylo správně. Moskva, Novoostapovskaya ulice, 6. Můj byt.

Klient, vážený muž, majitel poradenské společnosti, se posadil na židli přede mnou a vyprávěl tento příběh, dusí se rozhořčením.

"Myslel jsem, že to byla nějaká chyba." Vlastníme byt s bývalou manželkou. Teď ani není v zemi - odjela služebně na šest měsíců do Rakouska. Nehodlala svůj podíl prodat – no, to je sto procent! Hlavně bez varování!

Před pár lety on a jeho žena rozešel se, ale zachoval si dobré vztahy a velký prostorný byt blízko centra, pro dva. Jak se říká, nic nenaznačovalo potíže. Ale pak Alexandr přesto zavolal své ženě a to, co slyšel, se mu nelíbilo.

Před pěti měsíci si vzala úvěr zajištěný nemovitostí a pravidelně splácela úroky. Jenže v den další výplaty jí z nějakého důvodu bylo sděleno, že půjčku nezaplatila včas, a proto byl byt převeden na zcizitelskou společnost. Tady je smlouva, tady je rozhodnutí soudu. Zatímco manželka panikařila a neodvážila se to exmanželovi říct v naději, že se vše nějak vyřeší, do bytu se už nastěhovali lidé.

"A ty si myslíš, že tohle je konec?" pokračoval. „Druhý den se objevili další obyvatelé. Čtyři nějací sportovci, kteří si s sebou přivezli několik kufrů a tolik sportovního náčiní, jako by si chtěli v bytě otevřít posilovnu. Neustále křičeli, shazovali činky, okupovali koupelnu na 3 hodiny. Samozřejmě první věc, do které jsem šel právník. Podíval se ale do papírů a řekl, že je vše legální. Jak se to stalo? Bylo nutné něco urychleně rozhodnout, rozumíte, v takovém prostředí se absolutně nedá žít. Snažil jsem se navázat kontakt – chtěl jsem být tišší. Na což vzápětí dostal nabídku na výměnu bytu: „Vidíš, těžko spolu vycházíme. Jste seriózní člověk, také vám nechceme způsobit nepříjemnosti, tak pojďme najít variantu, která bude vyhovovat všem.“

Klient si položil hlavu do dlaní a unaveně si promnul oči.

"Upřímně řečeno, nechtěl jsem prodat byt, který byl nedávno zrekonstruován, ale zajímalo mě, co nabídnou. A víte co – okamžitě měli kupce, který je připraven zaplatit 20 milionů. Vzhledem k tomu, že byt stojí 25. "Ale naléhavě," říkají. A nárokují si ne za 25 % agenturní provize, jak by podle podkladů mělo být, ale za všech 50 %. Samozřejmě jsem odmítl. Ale poté se životní podmínky staly ještě nesnesitelnějšími. Obecně jsem v panice. Nevím co dělat. Právníci ani policie corpus delicti nevidí. Jedna naděje pro vás...

Bez ohledu na to, jak absurdní situace vypadá, denně se s ní potýkají desítky lidí. Můj klient byl obětí černých realitních kanceláří.

Vše se děje podle zaběhnutého schématu: kupují si minimální podíl obytné plochy a osídlují tzv. „profesionální sousedy“: bezdomovce, sportovce, majitele koček – tedy ty, s nimiž je nepohodlné bydlet.

„Sousedé“ dostávají plat za každý den, kdy v bytě bydlí, a čím je tento den nesnesitelnější, tím lépe.

Chodí schválně nazí, dokážou udělat skandál, opít se, otevřít okna v -25, sundat záchod, prý kvůli opravě. Nic z toho není trestný čin POLICIE nebudete žádat. Ale po nějaké době je majitel bytu prostě připraven vylézt na zeď z takového nepořádku. Pak „sousedé“ nabízejí výměnu. Divné, nevhodné. Ale člověk dovedený do úplného emocionálního vyčerpání může provést jakoukoli nelogickou akci, jen aby se zbavil zdroje stresu.

Zdálo by se, že vzhledem k tomu, že o takových schématech každý ví, měla by zasáhnout policie. Ale není to tak jednoduché. V občanskoprávních vztazích, pokud je čistě právně vše provedeno správně, je velmi obtížné prokázat, že se jedná o podvod.

A přesto se dá něco dělat.

Klient a já jsme se rozhodli zajistit, aby dohoda o zcizení byla prohlášena za neplatnou. Koneckonců, bývalá manželka měla všechny kontroly plateb za kredit, korespondence s manažery, bankovní výpisy - to je prakticky záruka, že bude možné prokázat správnost. Všechny papírky si proto vždy uschovejte – jednoho dne se mohou hodit.

Věřitelská společnost trvala na tom, že žádné peníze nedostala a vše proběhlo podle zákona. Pokud však byla situace s ukončením smlouvy zmanipulovaná, pak je to již článek 159, část 4 trestního zákoníku Ruské federace - „Podvod, spáchané organizovanou skupinou nebo ve zvlášť velkém rozsahu nebo vedoucí k odnětí práva občana na bydlení prostory." Mimochodem, až 10 let vězení.

Díky tomu se nám podařilo prokázat, že platba byla provedena včas, a to, že údajně nedorazila věřitelské společnosti, není vůbec vinou bývalé manželky klienta. Soud označil transakci za neplatnou, byt se vrátil majitelům a proti podvodníkům bylo zahájeno trestní řízení. Ale jejich osud už není naší historií.

Jak se nestát obětí podvodu

Nákup/prodej společného majetku

Kdo nejčastěji vlastní podíly na nemovitostech? Manželé nebo příbuzní. Představte si: manžel, manželka, těžký rozvodové řízení. Ne vždy je možné zachovat zdravý rozum. Mnozí působí na emoce: vášně se vaří, nádobí se láme, touha po pomstě kypí. A samozřejmě se chci zbavit majetku, sice za babku, ale třeba jen proto, abych zpřetrhal veškeré vazby s bývalým manželem. A nakonec si zničit život.

Pokud je tento popis podobný vaší životní situaci, první věcí, kterou musíte udělat, je kontaktovat bývalého vlastníka akcií. Opusťte emoce a nepřátelství, soustřeďte se na ochranu svých zájmů. Ano, musíte pýchu na chvíli „tlačit“. Ale to je nejkratší způsob, jak nechat podvodníky ve vzduchu.

Je samozřejmě nepravděpodobné, že by člověk, který vás úmyslně zahnal do takové pasti, chtěl pomoci. Jenže vášně jsou jedna věc a trestní zákoník něco úplně jiného.

Při prodeji podílu bytu musí vlastník ze zákona nejprve nabídnout koupi jinému vlastníkovi. A ne slovy, ale písmem. Pokud není odpověď, nabídněte znovu. A pouze v případě, že odpověď bude záporná nebo podruhé bez reakce na nabídku, můžete prodat. Regulačním rámcem je článek 250 občanského zákoníku Ruské federace.

Pokud ve vaší hlavě vznikla myšlenka: „No, můžete zvýšit cenu, pak ten člověk určitě odmítne,“ ne, to je nemožné. Pokud je vaše částka ve vztahu k trhu neadekvátní, nezávislý průzkum to ukáže a transakce bude prohlášena za neplatnou.

Ne každý o tom ví.

Právě neznalost práv a povinností často vede lidi do nepřehledných a problematických situací.

Ale předem varován je předpažený.

Ukazuje se, že v případě prodeje podílu na majetku není vše tak děsivé. Zásobíme trpělivostí, dobrým právníkem a hledáme spravedlnost. Mnohem obtížnější je, pokud spoluvlastník svůj podíl neprodal, ale vydal darovací smlouva. Druhého vlastníka o tom není třeba upozorňovat. Jedinou možností, jak získat bydlení zpět, je v tomto případě prokázat, že transakce je fiktivní.

Jak nekoupit "černý" byt

• Spolupracujte pouze s důvěryhodnými realitními kancelářemi. Vybírejte přes přátele, známé a jejich známé, hledejte recenze na internetu.
• Pečlivě si prostudujte a dvakrát zkontrolujte všechny dokumenty. Vlastní smlouva, osvědčení o zápisu práva na bydlení, darovací smlouvy, kupní a prodejní smlouvy, osvědčení o právu dědictví, rozhodnutí a usnesení soudu, údaje z cestovního pasu.
• Zjistěte, zda mají prodejci nezletilé děti a kde jsou propouštěny. To je jedna z nejčastějších chyb – dítě přece nemůže oficiálně zůstat bez bydliště. Pokud se o tom dozvědí opatrovnické orgány, zapíší to na posledním místě registrace – tedy ve vašem bytě.
• Zkontrolujte pravost generální plné moci, pokud je transakce prováděna pod ní. To je také častá past. Ujistěte se, že plná moc je skutečná, a hlavně, že v době transakce nevypršela. K tomu se můžete obrátit na notáře, který takovou plnou moc vydal.

Existují úskalí.

Za prvé, byt může být zaregistrován pro nezpůsobilou osobu: duševně nemocnou osobu, starého muže s demence. Zneplatnit takovou plnou moc je snadné, což automaticky znamená, že transakce byla provedena nezákonně.

Za druhé, může to být podvod. Jedna osoba vydá plnou moc druhé osobě a poté ji odvolá. Od prvního kupujete byt prostřednictvím plné moci, poté druhý, již u soudu, zruší vaši kupní a prodejní transakci. Podle dokumentů se byt stane jeho majetkem, ale peníze vám nikdo nevrátí. Ne, soud samozřejmě zaváže „prodávajícího“ zaplatit vám celou částku, ale pokud nemá peníze na účtech, lze maximálně odepsat procenta z jeho mzdy ve váš prospěch. A to může trvat roky. Řekněme 10 000 rublů měsíčně – co myslíte, jak brzy celou částku „dostanete zpět“?

• Vyžádejte si výpis z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem. Osvědčení o vlastnictví není vždy zárukou legitimní transakce. Byt lze uložit zatknout nebo zákaz obchodování. Informace o tom, stejně jako o právním vlastníkovi bytu v době transakce, budou uvedeny ve výpisu z USRR.
• Nekupujte nemovitost, pokud ji majitel zdědil a od té doby neuběhly tři roky. Během tohoto období si na ni mohou nárokovat náhle oznámení příbuzní.

Jak nepřijít o vlastní byt

Zdálo by se, že je zde vše jednoduché - vždyť nemovitost je již vaše. Přesto je dost obětí od „moudrých mužů“, kteří znají mezery. Proto:

• Generální plnou moc vystavujte pouze tehdy, je-li to skutečně nutné. Navíc bez možnosti přeřazení na třetí osoby a s omezenou dobou platnosti.
• Nikdy nikomu nedávejte originální dokumenty. Vždy můžete vytvářet kopie a certifikovat je notář Tyto papíry mají stejnou platnost jako originály.

Jednoduchý životní hack

V zákoně „o státní registraci práv k nemovitostem“ v článku 9 (str. 3, str. 1) je napsáno, že informace o zákazu státní registrace práv lze zapsat do rejstříku bez osobní účasti držitele autorských práv. To znamená, že nikdo nic neudělá s vaším vlastnickým právem, pokud nejste osobně přítomni transakce. Můžete tedy požádat Rosreestr o takový zákaz – a klidně spát.

Doživotní renta

Před pár lety rozvířil internet příběh Marie Batalové a soud stále pokračuje. Postavy: Michail Tsivin a jeho žena Natalya Drozhzhina jsou přátelé rodiny Batalovů. Maria, dcera Alexeje Batalova, diagnostikována dětská mozková obrna. Je neschopná a bez invalidního vozíku se nemůže pohybovat. Stará se o ni její matka, manželka zesnulého herce - Gitana Arkadyevna.

Poté, co Alexey Vladimirovič opustil tento svět, rodina Tsivin-Drozhzhin pokračovala ve správě jeho fondu. Pořádali filmové festivaly na památku zesnulých talentů, výstavy, akce. A zároveň s jeho dcerou Marií podepsali smlouvu o doživotní rentě, podle které pak veškerý majetek - akcie ve velkém bytě naproti Kremlu, kopejka v centru a další atraktivní nemovitosti - obdržel Ony.

Co je to doživotní renta

Doživotní pronájem bytu je v zásadě velmi výhodná a dobrá volba pro osamělé staré lidi a postižení lidékteří se o sebe neumí postarat. Vypadá to takto: člověk, který potřebuje péči, si vybere asistenta. Nezáleží na tom, kde ho najde: může to být soused, přítel, známý, kdokoli, komu je ochoten důvěřovat. Úkolem asistenta je postarat se o majitele bytu, platit za společný byt a zároveň platit měsíční nájem, dokud vlastník nemovitosti žije nebo je v platnosti smlouva. A po smrti majitele si tento pomocník vezme byt pro sebe. Pro mnoho svobodných lidí je to nejlepší způsob, jak prožít své dny, měsíce nebo roky.

Výhody dohody o doživotní rentě: obě strany vyhrají, všichni jsou spokojeni. Majitel bytu dostává péči, měsíční splátku, nepřemýšlí bydlení a komunální služby. Kupují mu jídlo, vaří, uklízí - obecně zavádějí normální život. No a plátce nájmu nakonec zůstává u nemovitosti. Existují i ​​nevýhody: pokud není ve smlouvě uvedena podmínka místa bydliště, může se majitel bytu náhle ocitnout na ulici. Tento majetek nepřejde na dědice. No a při vypovězení smlouvy bude muset majitel vrátit všechny peníze, které mu byly zaplaceny jako nájem.

Všechny nevýhody, které jsem zmínil, nejsou nevýhody. doživotní renta jako takové, ale spíše úskalí takové smlouvy. Při jeho podepisování je tedy třeba být velmi opatrný.

Pokud se ale do případu vloží útočník, nebude to tak růžové. Ano, stará se, plní všechny své povinnosti. „Co si mohu koupit v lékárně, Valentino Ivanovno? Můžete přinést pomeranče? Dovolte mi, abych vám koupil nové pantofle - v těchhle už je díra. A zdá se, že vše pokračuje jako obvykle, Valentina Ivanovna je šťastná. Po 2–3 měsících však dotyčný nabídne, že podepíše fakturu za výdaje na domácnost („Co se děje, budeme vést evidenci do posledního haléře“), což je vlastně plná moc k nakládání nemovitost. Valentině Ivanovně je 90 let - čemu rozumí? Poté podvodník poruší nájemní smlouvu a vystěhuje důchodkyni z jejího domova.

Přibližně tímto způsobem rodina Batalova přišla nejen o majetek (a celkem jde o cca 100 000 000 rublů), ale i o peníze. Nikdo moc nechápal, proč Maria vůbec potřebuje doživotní rentu – rodina má prostředky na to, aby si najala ošetřovatelku, a její matka Gitana Arkadyevna se o ni vždy starala.

Ale ukázalo se, jak se to stalo. Nakonec se o situaci začala zajímat prokuratura a v zájmu Mary otevřela případ.

V určitém okamžiku jsme se přidali a začali tento příběh rozplétat kousek po kousku. Prokázali, že manželé Drozhzhina-Tsivin neplatili žádné nájemné - neměli ani jeden šek, ani jeden výpis s potvrzením. Ale náklady podvodníků zahrnovaly prémiovou kosmetiku, účty za restaurace, drahé produkty a vína. Vše, za co člověk s dětskou mozkovou obrnou prostě neutratí peníze. Maria si léky kupovala sama. Dále více. Tito „Fox Alice a Cat Basilio“ našli několik dalších bytů: Michail Tsivin má sedm, Natalya Drozhzhina deset. Dobré pro důchodce? A všechny byly samozřejmě přijaty na základě smluv na doživotní rentu, scénář se opakoval stále dokola.

Řízení trvalo déle než rok, Drozhzhina podala protižalobu, soud zrušil nájemní smlouvu a vrátil nemovitost manželům Batalovům a dokonce jim rozhodl zaplatit finanční náhradu. Pohybu na pouzdru je dost na celý román. Ale stále neexistuje žádné hlavní rozhodnutí - půjdou manželé podvodníci do vězení? A mohli si přece hned na začátku vystačit s dohodou o narovnání, dokud nezazněla velká slova „vězení“, „článek 159 trestního zákoníku Ruské federace“ a další hrůzy. Ale zvolili cestu největšího odporu.

Co dělat, abyste se nedostali do stejné situace

Obvykle jsou oběťmi takových podvodných schémat sociálně zranitelní lidé: duševně nemocní, náchylní k závislosti, invalidé nebo starobní důchodci, o které se nemá kdo postarat. Pro osamělého člověka bez konexí a velkých peněz je těžké u soudu dokázat a vrátit právo na majetek.

Podvodníci musí odněkud získat informaci, že prý v domě č. 48 bydlí starý muž, nejsou tam žádné děti a vnoučata, jen jeho byt – „musí se vzít“.

Zde jsou tři možnosti.

• Informace nejčastěji „unikají“ bezohlednými sociálními pracovníky. Například na odboru sociálního zabezpečení je osobě se zdravotním postižením přidělen asistent. Pravidelně dochází k němu domů, dělá, co potřebuje. A zároveň se ptá - co a jak, zda existují příbuzní, "jaký nádherný byt máte." Jakmile si uvědomí, že tento postižený je vhodnou obětí, informace se dostanou k podvodníkům. Všichni sociální pracovníci samozřejmě takoví nejsou. Vždy je ale třeba být opatrný.
• Někdy se sami útočníci zabývají pátráním: sledují například starého muže - navštěvují ho jeho příbuzní? Zkoumají vchodové dveře, okna a balkon – pokud jsou staré a omšelé, tak ten člověk nemá peníze na opravu, nebo alespoň někoho, kdo by mu pomohl. Po identifikaci oběti se podvodníci zavděčí - mohou se představit dobrovolníci, dobří sousedé. A pak se rozhovor nenápadně stočí k doživotní rentě.
• Podvodníci do případu často zapojují notáře. Předpokládejme, že si vetřelec vezme svobodného alkoholika. Páje ho ještě víc a pak na sebe kreslí darovací listina za byt. Normální notář by si okamžitě všiml, že případ je nečistý. Jejich úkolem je vyhodnotit přiměřenost člověka při podpisu důležitého dokumentu a potvrdit oprávněnost transakce. Někteří se ale za určitý poplatek stanou velmi nepozornými a samozřejmých věcí si „nevšimnou“.

Pokud máte příbuzného, ​​který by se hypoteticky mohl stát obětí takových podvodníků (starší, nemohoucí a vlastnící byt), chraňte ho. Zvláště pokud s ním nemůžete být v kontaktu 24/7, bydlíte v jiném městě a on je dlouho sám.

Jaká opatření je třeba přijmout:

• Zavést zákaz registrace transakcí s bytem bez osobní účasti majitele. Jak jsem řekl, k tomu musíte napsat žádost do Rosreestr. To lze provést v kterémkoli MFC nebo ve vašem účtu na webu Rosreestr. rosreestr.ru (pokud máte digitální podpis). Poté nebude moci tuto nemovitost nikdo prodat, darovat, zastavit nebo pronajmout, kromě samotného majitele. I s notářsky ověřenou plnou mocí, která je obzvlášť cenná. Zákaz lze nastavit na jakýkoli nemovitostní objekt - byt, pokoj, garáž, pozemek. Stejně tak je možné omezit možnost transakce za podíl na majetku – není nutné vlastnit celý majetek bez podílu.
• Omezte kapacitu staršího člověka. Pokud váš starý děda nedokáže adekvátně vnímat realitu a obecně špatně rozumí tomu, co se děje, nechte mu uznat omezenou způsobilost k právním úkonům – soudní cestou. Je bezpodmínečně nutné provést forenzní psychiatrické vyšetření, podle jeho výsledků soudce posoudí stupeň duševní zdraví osoba. V případě omezení způsobilosti k právním úkonům jsou všechna práva vyhrazena, ale veškeré závažné obchody (i s nemovitostmi) bude moci provádět pouze s písemným souhlasem správce. Je jmenován soudem nebo opatrovnickým orgánem.
• Majetek rozdělte na podíly – nechte vy nebo jinou blízkou a důvěryhodnou osobu vlastnit nějakou podmíněnou část. Pro ochranu před nelegálním prodejem stačí 1⁄4 bytu přihlásit na někoho jiného. Podvodník neuzavře obchod bez souhlasu každého vlastníka. A pokud ano, pak to lze snadno uznat jako nelegální – vlastník akcie má přece předkupní právo na koupi.

Pokud se vy nebo váš příbuzný stále vědomě chystáte podepsat smlouvu o doživotní rentě, ujistěte se, že obsahuje:

• Žít člověka ve svém vlastním životním prostoru, aby nemohl být vyhozen na ulici.
• Způsob výpočtu nájemného - výše, frekvence, údaje o účtu. Pokud peníze nepřijdou, lze takovou dohodu snadno vypovědět.

Kniha „Vím o tobě všechno. Jak prokouknout lidi a dostat se z obtížných situací s využitím zkušeností slavného detektiva „může posloužit jako učebnice bezpečnosti. Naučí vás předvídat jednání lidí, vyhýbat se podvodníkům, trestat bezohledné alimenty a další.

Kupte si knihu