Pronájmy, další prodeje a fondy: 7 způsobů, jak vydělat peníze na nemovitostech

1. Pronajmout byt

Metoda je jednoduchá, ale je důležité jednat v mezích zákona. Prvním krokem je smlouva. Pro dlouhodobé i denní pronájmy potřeba uzavřítObčanský zákoník Ruské federace. Kapitola 35 Pronájem obydlí písemnou smlouvu se zaměstnavatelem. Jde o ochranu financí a majetku v případě, že nájemce poškodí nábytek nebo začne bez vašeho vědomí uvolňovat byt. Bez smlouvy se bude těžko dohadovat a hledat náhradu. Další způsob, jak se finančně zabezpečit - vzítObčanský zákoník Ruské federace. Článek 329 Způsoby zajištění plnění závazků noví nájemci mají zálohu a ve smlouvě specifikují, v jakých případech se částka nájemci nevrací.

Druhým důležitým bodem jsou daně za pronájem bytu. JednotlivciČlánek 224 daňového řádu. Daňová sazba zaplatit 13%, IPČlánek 346.20 daňového řádu Ruské federace. Daňová sazba zjednodušeně – 6 %. Pokud se tak nestane, existuje riziko pokutaČlánek 122 daňového řádu Ruské federace. Nezaplacení nebo neúplné zaplacení částek daně (poplatky, pojistné) — od 20 do 40 % z nezaplacené částky daně. Samotný dluh neuvolňuje.

Pronajměte si skutečný a plně splacený byt a bydlení pořízené na hypotéku. Musíme ale vzít v úvahu poptávku na realitním trhu a sazby od bank. Řekněme, že pokud náklady na nájem klesnou o 4 % a hypotéka sežere z výnosu další 3 % ročně, můžete být v mínusu. To platí zejména nyní, kdy ceny nemovitostí a sazby hypoték na jaře raketově vzrostly.

2. Zajistíme podnájem pronajatého ubytování

Oblast, kterou jste si pronajali, může být znovudobytíČlánek 615 občanského zákoníku Ruské federace. Využití pronajaté nemovitosti na jinou osobu. V tomto případě nebudete muset kupovat byt, ale je důležité získat souhlas majitele a opravit to v primární nájemní smlouvě.

Zde jsou dva způsoby, jak vydělat peníze:

1. Pronájem části areálu. Řekněme, že si pronajmete dvoupokojový byt a dáte ještě jednu osobu do volného pokoje.
2. Pronajmout pronajatý prostor v době nepřítomnosti. Najděte si dočasného nájemníka pro bydlení na dovolenou nebo služební cestu.

Navíc náklady na podnájem mohou být navýšeny z důvodu absence závazků. Za stav nemovitosti a včasné platby je vlastníkovi stále odpovědný primární nájemce a podnájemce se o to nemusí starat.

Pro jistotu je také důležité uzavřít smlouvu podobnou té, která se sepisuje při pronájmu bydlení. Jedinou novou podmínkou je, že doba platnosti tohoto dokumentu nesmí překročit podmínky primárního.

3. Investujte do komerčních nemovitostí

Není nutné utrácet desítky nebo stovky milionů nebo možná dokonce miliardy rublů za otevření nákupního centra nebo proměnu bytu v přízemí na obchod nebo kavárnu. Prostřednictvím podílových fondů (UIF) můžete investovat do komerčních nemovitostí s relativně malou částkou po ruce. Vybírají finanční prostředky od investorů a investují je a výměnou dostávají účastníci fondu podíl – cenný papír potvrzující vlastnictví. Podílové fondy mohou nakládat s různými aktivy – akciemi, dluhopisy, obchodními a vlastně i komerčními nemovitostmi.

V závislosti na likviditě aktiva, tedy schopnosti jej rychle prodat, jsou podílové fondy otevřené, intervalové, výměnné a uzavřené. Nemovitostní fondy jsou většinou jen uzavřené: v bankovních aplikacích lze akcie kdykoliv koupit, ale po uzavření je splatit (termíny jsou uvedeny ihned). Dřívější než plánované datum bude možné z fondu vystoupit pouze přeprodejem podílu jiné osobě.

Výnos zde zajišťuje změnu hodnoty podílu: roste spolu s cenou nemovitosti a poplatky od nájemců. Frekvence plateb závisí na strategii uzavřeného podílového fondu:

• Pokud fond investuje do komerčních nemovitostí ve výstavbě, bude možné dosáhnout zisku až po jejich zprovoznění. Dokud nebude podíl prodán, nebudou na účet připsány žádné peníze.
• Pokud fond koupí hotové nemovitosti, akcionáři dostávají průběžné příjmy z pronájmu každé čtvrtletí. Pro příjem není nutné čekat na odkoupení podílu. Smlouvy s nájemníky jsou uzavírány na dlouhou dobu (od 5 do 15 let), což zajišťuje stabilitu plateb.

V každém případě se po uzavření fondu nemovitost prodá a peníze se rozdělí mezi investory. Výše počátečního vkladu se zvyšuje kvůli zisku ze zvýšení cen za předměty.

Tento způsob vydělávání peněz má svá rizika. Ziskovost může ovlivnit například předčasný odchod nájemců nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti. Aby byl podíl stabilní, je potřeba si před nákupem podílový fond pečlivě prostudovat: zkontrolovat jeho historii, recenze, podívat se, s jakými klienty pracuje.

4. Prodat "zabitý" byt

Na sekundárním trhu s nemovitostmi je dostatek bytů se špatnými opravami, nouzovou komunikací nebo porušením zákona. Kvůli problémům jsou jejich náklady obvykle nízké - i když je umístění dobré a záběry jsou působivé. Na takové nemovitosti můžete vydělat, pokud odstraníte všechny nedostatky a dáte do prodeje za tržní cenu.

V tomto případě musíte předem posoudit své možnosti a míru problematickosti bytu. Chcete-li jej přivést do atraktivního vzhledu, budete muset vynaložit energii, investovat do dokončovacích materiálů, instalatérských služeb, najmout právníka a dát do pořádku dokumenty. Po koupi je navíc potřeba jednat rychle: hrozí, že při opravě a řešení dalších záležitostí klesne tržní hodnota bydlení a smaže všechny potenciální výhody.

5. Koupit byt v rozestavěném domě

Ve fázi výstavby stojí bydlení méně, a když je byt hotový, můžete jej prodat za více a vyhrát rozdíl v ceně. V tomto případě je uzavřena smlouva o podílu - získalFederální zákon č. 214-FZ ze dne 30. prosince 2004 „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostních objektů ao změně některých právních předpisů rus Federace". článek 4 Smlouva o účasti na společné výstavbě vlastnická práva, nikoli byt samotný. Abyste předešli problémům s developerem, je třeba se předem ujistit, že v textu dokumentu jsou uvedeny podmínky zprovoznění, termíny předání klíčů a podmínky náhrady. S posledně jmenovaným bude snazší vyřešit problémy, pokud se ukáže, že konečný obytný prostor je odlišný od toho, který je uveden ve smlouvě, pokud jde o stopáž nebo jiné podmínky.

Před koupí je navíc důležité pečlivě zvážit historii a pověst developera – jinak hrozí najetí na dlouhodobou výstavbu nebo jen získání nepovedeného bytu. Chcete-li to provést, musíte si prostudovat dokumenty na webu vývojáře, prolomit to Jednotný informační systém pro bytovou výstavbu a kartotéka rozhodčích případů, stejně jako číst recenze zákazníků.

6. Investujte do cenných papírů zajištěných hypotékami (MBS)

Cenné papíry zajištěné hypotékou - dluhopisy, vyrobenoFederální zákon „O hypotečních cenných papírech“ ze dne 11. listopadu 2003 N 152-FZ banky. Schéma práce je následující: klient banky si od něj vezme peníze na nákup nemovitosti a banka vydá cenné papíry za stejnou částku a pošle je na burzu, kde je koupí investoři. Banka v tomto případě vyhraje kompenzací prostředků vynaložených na vydání úvěru a investor obdrží garantovaný příjem: zisk je fixní a odkapává jednou za čtvrtletí nebo šest měsíců z úroků, které banka platí věřitel.

Hlavní nevýhoda tohoto způsobu je dlouhodobá: zálohu můžete vybrat až po úplném splacení hypotéky, a to bývají desítky let. Navíc hrozí, že dlužník nebude schopen hypotéku vůbec splácet. Výše vkladu však může být libovolná: je reálné koupit ICB za 1 000 rublů. A prodávají se na burzách – při nákupu nemusíte nikam chodit a komunikovat s třetími stranami.

7. Kupte si developerské dluhopisy

Developeři nyní nemohou použít prostředky vlastníků akcií na stavbu nových domů – peníze jsou na vázaných účtech. A potřebují finance, tak oni uvolněníCenné papíry místo cihel: co potřebujete vědět o developerských dluhopisech / RBC dluhopisy: investoři je koupí, to znamená, že dají prostředky na realizaci projektů a developer pak peníze vrátí, ale s úroky.

VýtěžekObjem umístěných dluhopisů developerů v Rusku se za rok téměř zdvojnásobil / TASS zde je vysoká - 10-15%, ale existuje mnoho rizik. Pokud se například sníží poptávka po bydlení v novostavbách, tržby firem klesnou – nebudou peníze na zaplacení úroků.