Jak koupit byt, který je již na hypotéku

Je možné koupit byt, který je již v hypotéce

Hypoteční bydlení je zastaveno bankou - záznam o tom je v jednotném státním registru nemovitostí. Majitel nemůže provádět transakce s takovým bytem bez souhlasu hypotéky: Rosreestr převod vlastnictví jednoduše nezaregistruje. To ale neznamená, že nemůžete prodat nebo koupit zastavenou nemovitost. Je to jen tím, že samotný postup bude o něco složitější a delší.

Proč prodávat byt, který má hypotéku

Pokud by byt šla do banky prostřednictvím soudu, protože vlastník je v půjčce zadlužen, pak ho finanční instituce prodá prostřednictvím veřejné dražby. Když se majitel sám rozhodne prodat zastavenou nemovitost, potenciální kupci mohou mít podezření. Mít hypotéky existuje pověst otroctví, jehož okovy lze odhodit až při poslední platbě. Pokud někdo prodá byt, něco s ním nebo s bytem není v pořádku, někteří věří.

Ve skutečnosti může existovat milion důvodů. Majitel se kvůli přestěhování do rodiny rozhodl přestěhovat za prací do jiného města nebo do většího bytu. Manželé se rozvedou, chtějí splácet dluh a sdílet peníze na hypoteční byt. Dlužník změnil finanční situaci, nedokáže se s úvěrem vyrovnat a chce jej vrátit, než se situace stane nenapravitelnou.

Důvodem může být samozřejmě něco nepříjemného: střecha prosakuje, u vchodu je drogový doupě a správcovská společnost sbírá tolik peněz, jako kdyby v zimě pokropila chodníky krystaly Swarovski. Ale proti takovým rizikům nejste pojištěni ani při koupi bytu bez hypotéky - stačí zkontrolovat vše.

Nyní v Rusku téměř polovinaJe jmenován podíl hypotečních transakcí s bydlením v Rusku realitní transakce probíhají za účasti hypotéky. Na trhu tedy bude více bytů s hypotékou.

Je výhodné koupit byt, který je již v hypotéce

Když banka prodá byt dlužníka na veřejné dražbě, lze očekávat podstatnou slevu. Pro finanční instituci to není vedlejší aktivum, takže se ho snaží zbavit jednoduše vrácením svého vlastního.

Při prodeji domu majitelem nelze očekávat neobvykle příznivou cenu. Ale stále může trochu odhodit - pro zbytečné potíže a motivovat vás ke koupi bytu s břemenem.

Jak koupit byt s hypotékou

V závislosti na podmínkách si můžete koupit byt různými způsoby.

Se splácením hypotéky během transakce

Podmínky: transakce se provádí se souhlasem banky, ve které současný vlastník vydal hypotéku; kupující koupí předmět za hotovost.

Nejbezpečnější schéma. Chrání všechny strany transakce: kupujícího, prodejce a banku. Podívejme se na příklad.

Byt za 3 miliony rublů je v prodeji. Banka souhlasí s transakcí a určuje výši zbývajícího dluhu - 500 tisíc rublů. Pro výpočty se používají dvě buňky. Před podpisem kupní a prodejní smlouvy jsou v nich uloženy peníze kupujícího: 500 tisíc v jedné a 2,5 milionu v jiné.

Dokumenty pro buňky předepisují, kdo a kdy si může účty vyzvednout. Pokud bude podepsána kupní a prodejní smlouva a převod vlastnictví bude zaregistrován u společnosti Rosreestr, bude banka schopna vezměte svých 500 tisíc z jedné buňky, prodejce - 2,5 milionu z druhé a kupující - hypotéku na výběr břemena. Pokud dohoda selže, kupující vrátí své finanční prostředky a po zbytek se nic nezmění.

Někdy mohou být prostředky na půjčku uloženy nikoli prostřednictvím buňky, ale přímo do banky, ale finanční instituce je v každém případě do procesu aktivně zapojena.

S postoupením dluhu

Podmínky: transakce se provádí se souhlasem banky, kupující kupuje bydlení na hypotéku od téže banky.

Kupující podá bance žádost o hypotéku, jako by kupoval jakýkoli byt. Proces schvalování bude podobný a bude trvat přibližně stejně dlouho. Jelikož se po nákupu stane dlužníkem, finanční instituce zkontroluje jeho solventnost a rozhodnezda je váš klient připraven ho vidět.

Zde se kromě kupní a prodejní smlouvy uzavírá smlouva o postoupení práv pohledávek ze staré půjčky nebo nové úvěrové smlouvy mezi bankou a kupujícím. Věcné břemeno v Rosreestru je odstraněno a je uloženo nové s registrací práv dalšího vlastníka.

Tatiana Trofimenko, přední právnička, Evropská právní služba

Toto schéma je také docela bezpečné.

S předčasným splacením hypotéky na náklady kupujícího

Podmínky: banka nesouhlasí s prodejem bytu, kupující kupuje byt za hotovost. Nebo si kupující vezme půjčku od jiné banky.

V takovém případě kupující splácí půjčku. Proto by měl mít po ruce částku rovnající se zbytku dluhu. Smluvní strany uzavírají předběžnou dohodu o prodeji a koupi bytu, podle níž jsou peníze převedeny na prodávajícího za účelem uzavření hypotéky. Poté je z bytu odstraněno břemeno a poté je bydlení prodáno jako nemovitost bez zajištění.

Tato možnost je pro kupujícího riskantnější, protože peníze jsou převáděny na základě dohody, která nepodléhá registraci u společnosti Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, přední právnička, Evropská právní služba

Prodejce může teoreticky odmítnout registraci kupní a prodejní smlouvy u společnosti Rosreestr. Kupující z něj bude moci přijímat peníze, ale pouze soudní cestou.

Na co pamatovat

• Můžete si koupit byt, který je již v hypotéce.
• Musí být zkontrolováno stejným způsobem jako pouzdro bez zatížení.
• Bezpečnější je koupit byt se souhlasem banky a za jeho účasti.